Séparée de Vanves en 1883, identifiée par une armoirie rappelant ses origines principalement autour des activités du bourg ancien, la nouvelle commune de Malakoff se devait elle aussi d’acquérir des armoiries comme système de représentation et marquer fortement et visuellement son autonomie. Comme la plupart des villes de France, Malakoff n’a donc pas échappé à la règle de l’héraldique municipale, issue de la traditionnelle création d’un armorial. Le blason dont s’est dotée la ville de Malakoff en 1890 est une représentation figurée et symbolique dont les éléments rappellent des moments de son histoire.
Séparée de Vanves en 1883, identifiée par une armoirie rappelant ses origines principalement autour des activités du bourg ancien, la nouvelle commune de Malakoff se devait elle aussi d’acquérir des armoiries comme système de représentation et marquer fortement et visuellement son autonomie. Comme la plupart des villes de France, Malakoff n’a donc pas échappé à la règle de l’héraldique municipale, issue de la traditionnelle création d’un armorial. Le blason dont s’est dotée la ville de Malakoff en 1890 est une représentation figurée et symbolique dont les éléments rappellent des moments de son histoire.
En utilisant pendant des décennies son blason, la ville mettait en jeu son rapport avec sa jeune histoire.
Le blason à une forme d’écu qui provient de l’histoire des armoiries. L’origine de cette forme se situe sur des champs de batailles médiévaux, et particulièrement de la forme des boucliers de l’époque. Si l’écu renvoie à l’imaginaire du Moyen-Age, ce n’est pas sans raison. Ce signe était interprété comme un symbole de l’autorité institutionnelle. Et sa dimension publique. D’ailleurs, l’écu a souvent été repris pour des emblèmes sportifs ou commerciaux
Peu de personnes connaissent la signification du blason de Malakoff, et il y en a pourtant une. Le blason de Malakoff, sur fond bleu et rouge, évoque la tour emblématique Malakoff, stylisée, surmontée de fortifications en forme de couronne. Il est entouré à droite d’une branche d’olivier symbole de paix, à gauche de feuilles de chêne symbole de bravoure.
En 1942, le gouvernement collaborateur de Vichy obligea les villes à revoir leurs armoiries pour répondre à des critères féodaux. La tour symbolique issue de la bataille de Sébastopol fut remplacée par une tour d’un château féodal surmontée de deux épées. Les branches d’olivier elles aussi furent remplacées par une branche d’un arbre quelconque. Quelques années après la Libération, la ville de Malakoff est revenue à son blason d’origine.
Un blason, une ville et son histoire
Ce premier emblème de la ville se retrouve sur une dizaine d’équipements publics : l’ancienne Mairie, l’ancienne poste, le dos du monument aux Morts de la place du 14 juillet, le fronton de la scène du théâtre de plein air au parc Salagnac. Il orne le fronton de l’école maternelle Jean-Jaurès. Il a été plus récemment repris de façon stylisée sur les façades de la nouvelle Mairie et du Théâtre 71. Il figure également sur une bonne partie des plaques de nos rues, mais il a disparu des plus récentes, ce blason n’étant plus utilisé officiellement, la commune l’ayant remplacé par un logo plus moderne et plus en phase avec l’époque : l’hirondelle.
Clés de lecture du blason
La population d’aujourd’hui a perdu les clés de lecture sémiotique des armoiries hormis bien sûr les spécialistes de l’héraldique.
Le blason a des règles complexes, structurées par une forme englobante, l’écu, et composé de couleurs et de figures (les armes) La construction d’armoirie est régie par un ensemble de règles strictes et explicites, un véritable codex.
Le blason articule plusieurs plans qui construisent une profondeur. Pour un blason, le sens du regard lors de la lecture doit partir du fond, elle doit commencer par les aplats de couleur qui emplissent l’écu. L’attention doit ensuite se porter sur les plans intermédiaires du symbole pour aborder le plan le plus rapproché, le plus en surface.
Les villes changent de représentation symbolique à des moments charnières de leur histoire. Avec le logo représentant l’hirondelle, la ville de Malakoff en 1993 a sans doute souhaité comme beaucoup d’autres qui ont abandonné le blason, la modernité dans le cadre de son marketing : une véritable marque de ville, celle de la gestion de la ville fondée sur la compréhension et la gestion de son identité.
Les villes changent de représentation symbolique à des moments charnières de leur histoire. Avec le logo représentant l’hirondelle, la ville de Malakoff en 1993 a sans doute souhaité comme beaucoup d’autres qui ont abandonné le blason, la modernité dans le cadre de son marketing : une véritable marque de ville, celle de la gestion de la ville fondée sur la compréhension et la gestion de son identité.
Dans l’édition d’avril 1993, la revue municipale précise le sens du nouveau logo de la ville qui remplace le blason historique : l’hirondelle.
« ...L’hirondelle, pour sa fidélité, un oiseau vif, sociable, qui construit sa maison près de celle des Hommes. Un logo simple, une image authentique. Malakoff affirme son identité, celle d’une ville à dimension humaine qui avance dans le respect des ses équilibres... » Malakoff info, N° ; 87, avril 1993
Une marque pour la ville
L’étude des symboles identitaires urbains des villes souligne les différences entre le logo qui relève du marketing et les armoiries qui relèvent de l’héraldique. Le choix de l’un ou de l’autre renseigne évidemment sur les rapports d’une ville à son histoire et à la modernité.
Armoiries et logos sont les deux grands systèmes de représentation identificatoires d’une ville. Malakoff n’a pas échappé à cette façon de donner du sens visuellement à ses origines. L’hirondelle choisie comme marque de la ville de Malakoff en 1993 a succédé à un signe identitaire issu de l’héraldique.
On peut comprendre la volonté d’une municipalité d’abandonner des armoiries et de se débarrasser de signes alors que les conditions socio-culturelles ont suffisamment évolué pour rendre les signes du blason obsolètes et incompréhensibles par la majorité de la population locale.
La remise en cause par les villes du système de représentation par une armoirie ont été très nombreuses depuis la fin du XXème siècle. Le choix de Malakoff n’est pas rare. Les urbanistes expliquent le phénomène par le fait que nombre de villes ont été confrontées à des problématiques nouvelles liées à l’évolution de la société, une urbanisation forte, une histoire collective de moins en moins partagée et surtout vécue. S’est posée alors la problématique identitaire.
Toutefois, on le sait bien, un logo ne suffit pas pour faire la marque d’une ville, il est plutôt l’émanation d’un projet stratégique.
La commune de Malakoff présente cette particularité de n’avoir aucun héritage caractéristique de la ville traditionnelle : pas de château, pas de village. Elle n’est d’ailleurs née administrativement qu’en 1883 de la séparation d’un quartier de Vanves.
Au XVIIIe siècle, seuls les champs et forêts couvraient le territoire. La plaine"dite de Montrouge" était sillonnée de chemins ruraux préfigurant le tracé des principales artères de la commune. Deux voies d’accès vers Paris existaient déjà : les futures avenues Pierre Brossolette et Jean Bleuzen à Vanves. la géométrie des lieux était donc déjà en place :deux lignes parallèles vers Paris et des lignes biaises traversant le territoire.
La commune de Malakoff présente cette particularité de n’avoir aucun héritage caractéristique de la ville traditionnelle : pas de château, pas de village. Elle n’est d’ailleurs née administrativement qu’en 1883 de la séparation d’un quartier de Vanves.
Au XVIIIe siècle, seuls les champs et forêts couvraient le territoire. La plaine"dite de Montrouge" était sillonnée de chemins ruraux préfigurant le tracé des principales artères de la commune. Deux voies d’accès vers Paris existaient déjà : les futures avenues Pierre Brossolette et Jean Bleuzen à Vanves. la géométrie des lieux était donc déjà en place :deux lignes parallèles vers Paris et des lignes biaises traversant le territoire.
Le territoire de Malakoff n’a commencé à véritablement s’urbaniser qu’au milieu du XIXe siècle, avec la construction d’un lotissement au pied de l’enceinte de Paris créé en 1850 à l’initiative d’Alexandre Chauvelot, qui s’étendit de part et d’autre des actuelles rues Pierre Larousse et Gambetta.
A la même époque, les fortifications en limite de Paris, le Fort de Vanves et la voie ferrée Paris-Versailles furent édifiées. Dès lors, les futures limites communales étaient dessinées.
La coupure brutale de la nouvelle voie ferrée isola le quartier nouvellement créé du centre de Vanves. C’est l’une des raisons qui provoqua en 1883 sa partition. La commune de Malakoff était née.
L’URBANISATION DU 20eme SIECLE
Au début du XXe siècle, l’urbanisation se développa vers le sud jusqu’à l’avenue Augustin Dumont et le long de la route départementale 906.
La zone de servitude militaire liée aux fortifications et annexée à la ville de Paris avait en effet gelé tous les terrains situés le plus au Nord de la commune et les premiers lotissements construits furent démolis.
La commune s’enrichit de nouveaux lotissements et immeubles collectifs. Avec l’extension de l’habitat apparurent les premiers équipements publics : mairie, église, école et cimetière.
Plusieurs usines s’implantèrent le long des grands axes. Quelques bâtiments industriels datant de cette époque subsistent de nos jours, par exemple la fabrique distillerie « Clacquesin » située avenue du Maréchal Leclerc. Ils constituent des témoins intéressants des débuts de l’ère industrielle.
L’urbanisation se développa jusqu’à la veille de la Seconde Guerre Mondiale sur tout le territoire communal jusqu’à la limite de Clamart.
La commune prit définitivement un caractère urbain mais il y avait encore d’importantes terres maraîchères.
Selon toute apparence, aucun plan préétabli ne présidait au développement urbain, qui relevait plutôt de la progression en tache d’huile. La voirie était réalisée au fur et à mesure des besoins nouveaux à partir des axes préexistants.
Une nouvelle voie ferrée s’implanta à travers le territoire communal (actuelle voie métro et T.G.V). Cette voie ferrée en hauteur enjamba les voies Nord/Sud déjà constituées (Guy. Moquet, Paul Bert, Nicodème Pascual) mais constitua toutefois un talus infranchissable entre ces points de passage.
LES ENSEMBLES COLLECTIFS
Après la guerre et à partir des années cinquante, l’urbanisation reprit son cours et s’intensifia. Elle fut marquée dans les années 50/70 par l’apparition d’ensembles collectifs qui furent édifiés sur les anciens terrains maraîchers. Une opération de rénovation du quartier Nord fut engagée par la préfecture de la Seine.
Le nouveau paysage de grands immeubles lié à ces opérations d’ensemble était en rupture avec les principes traditionnels de la ville : rue et îlot.
Cette rupture était tantôt brusque, comme pour la rénovation où le contraste fut important dans un quartier constitué de petites rues et maisons, tantôt assez bien intégré, comme dans le sud où des voies plus larges et plantées facilitèrent la juxtaposition de tissus et de bâtis différents.
Parallèlement, la commune réalisa un important effort d’équipement : stades, écoles, crèches, etc.
La période des vingt dernières années (1990-2010) a été surtout marquée par les mutations qui ont affecté le tissuéconomique de la ville.
Les sites industriels ont cédé peu à peu la place à des immeubles de bureaux, jusqu’alors absents du paysage communal, ainsi qu’à de nouveaux petits immeubles collectifs.
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Sources : Dossier public du projet de Zone d’Aménagement Concerté, ZAC Dolet-Brossolette, Mai 2011, Mairie de Malakoff
Il y a un paysage urbain qui signe Malakoff, qui la rend identifiable. Il est constitué d’« éléments clés » que l’on retrouve dans tous les quartiers de la commune de Malakoff et qui sont les fondements sur lesquels s’appuie son
développement. Ces éléments clés sont d’abord une mixité des formes et des fonctions avec le développement relativement spontané de l’urbanisation, tout
au moins jusqu’au début du XXe siècle qui a fortement marqué le paysage urbain. Aucun quartier de Malakoff n’est monofonctionnel et toutes les formes urbaines se succèdent le long des rues : maisons, immeubles, ateliers. Les styles architecturaux sont très variés et témoignent des différentes étapes de l’urbanisation.
Il y a un paysage urbain qui signe Malakoff, qui la rend identifiable. Il est constitué d’« éléments clés » que l’on retrouve dans tous les quartiers de la commune de Malakoff et qui sont les fondements sur lesquels s’appuie son
développement. Ces éléments clés sont d’abord une mixité des formes et des fonctions avec le développement relativement spontané de l’urbanisation, tout
au moins jusqu’au début du XXe siècle qui a fortement marqué le paysage urbain. Aucun quartier de Malakoff n’est monofonctionnel et toutes les formes urbaines se succèdent le long des rues : maisons, immeubles, ateliers. Les styles architecturaux sont très variés et témoignent des différentes étapes de l’urbanisation.
La diversité des formes et fonctions urbaines de la commune est à l’image de la diversité sociale que l’on rencontre encore aujourd’hui à Malakoff.
Une trame urbaine à l’échelle de la ville : le réseau de voies est essentiellement composé de petites rues et la ville a su ou pu éviter de subir le passage de grosses voiries inter urbaines qui n’auraient pu s’intégrer au tissu urbain. Il s’agit donc d’une trame urbaine à l’échelle « humaine », du piéton plutôt que de la voiture. Ce caractère est renforcé par la présence des nombreuses sentes ou villas à vocation exclusivement piétonnière ou cycliste.
Cette petite échelle de la rue est par ailleurs en harmonie avec les constructions qui la bordent, en général de petit ou moyen gabarit.De ce fait être piéton à Malakoff est très agréable d’autant plus que les distances pour traverser le territoire ne sont pas très importantes : un quart d’heure pour la traversée est ouest, et une demi heure environ pour la traversée nord sud.
UN PATRIMOINE URBAIN:LA MAISON DE VILLE ET LES BATIMENTS D’ACTIVITES
La présence de nombreuses petites maisons de ville, dispersées dans le tissu urbain, constitue un élément identitaire et patrimonial du paysage. Leur restauration s’accompagne parfois d’innovations architecturales tout à fait intéressantes qui contribuent à dynamiser et rajeunir le paysage par une architecture contemporaine et créative d’autant que de nombreux matériaux sont autorisés sur le territoire.
Autre élément orignal, le tissu urbain garde encore de nombreux bâtiments artisanaux ou industriels témoins d’une époque où les petites entreprises familiales ou artisanales étaient mêlées au tissu d’habitation.
Aujourd’hui beaucoup d’artistes et d’entreprises exerçant dans le secteur de l’audiovisuel ou de l’édition se sont installés dans ces locaux d’activité modulables et de caractère.
UN ELEMENT VEGETAL URBAIN:LE JARDIN DE VILLE
Les plantations des espaces publics, les jardins des résidences collectives et les petits jardins privés en devanture des maisons ou petits immeubles collectifs contribuent à l’ambiance végétale de la ville. Même s’ils ne sont pas accessibles au public, ils participent à l’embellissement et à la respiration de la ville.
Ils sont le plus souvent visibles de la rue ou débordants derrière des clôtures. En outre ces jardins font partie intégrante de la maison de ville ou du pavillon et leur sont indissociables en terme d’image. Comme lamaison de ville, le jardin privé appartient, lui aussi, au patrimoine urbain de la ville.
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Sources : Dossier public du projet de Zone d’Aménagement Concerté, ZAC Dolet-Brossolette, Mai 2011, Mairie de Malakoff
A l’issue des enquêtes annuelles de recensement menées entre 2005 à 2009 la population de Malakoff était de 30 735 habitants au 1er janvier 2007. La commune renouait ainsi avec la croissance démographique.En effet, comme toutes les communes de la première couronne parisienne, Malakoff a connu une longue période de décroissance de sa population à partir de la fin des années soixante-dix. Durant cette période, la perte de population sur la commune a été liée à un solde migratoire négatif que le solde naturel (différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès) faiblement positif n’a pu compenser.
A l’issue des enquêtes annuelles de recensement menées entre 2005 à 2009 la population de Malakoff était de 30 735 habitants au 1er janvier 2007. La commune renouait ainsi avec la croissance démographique.En effet, comme toutes les communes de la première couronne parisienne, Malakoff a connu une longue période de décroissance de sa population à partir de la fin des années soixante-dix. Durant cette période, la perte de population sur la commune a été liée à un solde migratoire négatif que le solde naturel (différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès) faiblement positif n’a pu compenser.
Le rythme de construction de logements neufs, relativement faible entre 1982 et 1999, n’a pas permis de compenser les besoins liés au renouvellement de l’habitat (destructions de logements vétustes et réunionsde petits logements) et au desserrement de la taille des ménages ;
Malakoff dispose d’une taille de ménages assez faible avec 2,14 personnes par ménage (chiffres de 2007). Cette observation est à rapprocher de la composition du parc de logements de la ville comprenant beaucoup de petits logements (41% de logements de 1 ou 2 pièces).
Comme le souligne le diagnostic du PLH, compte tenu de la taille réduite des ménages sur ces secteur surbains, jusqu’en 1999, le desserrement était sensiblement plus modéré qu’à l’échelle nationale (-0,75% par an ). Au vu des premiers résultats du recensement le phénomène de desserrement se stabilise.
Le résultat des dernières campagnes de recensement annuel montre que la baisse de la population est enrayée : le nombre d’habitants augmente désormais.
En 2007, l’INSEE a établi la population à 30.735 habitants, en progression de 4.5% par rapport à 1999 (+1 300ha). Cette progression est due à plusieurs facteurs :
- la forte pression foncière que connaît la région parisienne depuis plusieurs années a eu une incidence sur les taux de vacance et de résidences principales. Ainsi, le taux de logements vacants est moins élevé (4.5%) et le pourcentage de résidences principales augmente (93.8% selon l’INSEE sur la base des enquêtes annuelles de recensement de 2005 à 2009).
-le nombre moyen de personnes par ménage a encore diminué à Malakoff (2,14 en 2007 contre 2,22 en 1999) mais ce phénomène tend à s’estomper.
- e rythme annuel moyen de construction de logements a progressé. Le nombre de logements livrés a augmenté depuis 2000, passant d’un rythme annuel de 40 à 60 logements. Le nombre de logements a ainsi progressé de plus de 300 logements entre 1999 et 2007. La construction neuve a donc pu largement compenser les besoins en renouvellement (logements détruits ou réunis).
Les habitants de Malakoff sont relativement mobiles, comme en général dans le département. Notons toutefois que les migrations résidentielles semblent avoir été moins importantes durant la dernière période. Ainsi, si en 1999, 63% des habitants résidaient depuis au moins 9 ans dans la commune, aujourd’hui 64.4% des habitants vivent depuis plus de 5 ans dans la commune et 63.2% dans le même logement (Chiffres INSEE 2007 sur la base des enquêtes annuelles de recensement de 2005 à 2009).
Ceci est à mettre en relation avec le faible taux de renouvellement dans le parc social.
UNE STRUCTURE PAR AGE RELATIVEMENT EQUILIBREE
La structure de la population par âge reste relativement équilibrée à Malakoff, proche des départementales et nationales. L’indice de jeunesse correspond au rapport entre les moins de 20 ans et les plus de 60 ans. Malakoff, avec un indice de 1,34 accueille une population plus jeune que la moyenne nationale (indice national de 1,41).Ceci explique sans doute l’importance des besoins de décohabitation recensés ces dernières années.
DES SITUATIONS SOCIALES RELATIVEMENT CONTRASTEES
Le revenu moyen annuel par foyer fiscal à Malakoff est plus faible que la moyenne départementale et même que celle de la communauté d’agglomération. 62% des ménages peuvent prétendre à un logement social.
Pour autant, les écarts de revenus sont moins importants à Malakoff que dans les communes voisines. Ainsi, la part de ménages non imposables est de 35% à Malakoff contre 33% dans la communauté d’agglomération et 31% dans les Hauts-de-Seine.
29% des ménages ont cependant des revenus inférieurs à 60% des plafonds de ressource HLM (source Filocom).
Un peu plus d’un quart des allocataires de prestations sociales dispose de ressources inférieures au seuil des bas revenus, soit 738,86 € par unité de consommation (source CAF 92 – 2005).
Il n’y a que 36% d’allocataires logés dans le parc social contre 38% dans le parc privé, ce qui témoigne de l’existence d’un parc social « de fait ».
A Malakoff, on compte 13 908 allocataires de la CAF (source CAF 2007) soit 45.25% de la population Malakofiotte dont 5901 touchant l’aide au logement soit 19.19% et 1630 le RAS soit 5.3%.
A Malakoff 1112 allocataires ont des ressources constituées à 50% ou plus de prestations CAF soit 3.6% et 691 à 100% soit 2.2% de la population (données Caf 2007)
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Sources : Dossier public du projet de Zone d’Aménagement Concerté, ZAC Dolet-Brossolette, Mai 2011, Mairie de Malakoff
Le parc de logements à Malakoff a été relativement stable jusqu’à la fin des années 1990. En 2007 la ville comptait 15 261 logements, chiffre en augmentation de 2.1% par rapport au recensement de 1999. Le pourcentage de résidences principales est passé de 91% à 93.8% sur la même période (INSEE Chiffres clés Enquêtes annuelles de recensement de 2005 à 2009).
Ce parc de logements est assez diversifié. Il est caractéristique d’un tissu très urbain (83.7% d’habitat collectif) avec toutefois une part de logements individuels non négligeable pour une ville de première couronne parisienne (14.5), mais comparable à la moyenne départementale.
Le parc de logements à Malakoff a été relativement stable jusqu’à la fin des années 1990. En 2007 la ville comptait 15 261 logements, chiffre en augmentation de 2.1% par rapport au recensement de 1999. Le pourcentage de résidences principales est passé de 91% à 93.8% sur la même période (INSEE Chiffres clés Enquêtes annuelles de recensement de 2005 à 2009).
Ce parc de logements est assez diversifié. Il est caractéristique d’un tissu très urbain (83.7% d’habitat collectif) avec toutefois une part de logements individuels non négligeable pour une ville de première couronne parisienne (14.5), mais comparable à la moyenne départementale.
Malakoff dispose d’une offre plus abondante en petits logements que la moyenne départementale (40.9% de T1 et de T2). Cette offre de petits logements est essentiellement localisée dans le parc privé ancien, notamment dans le Nord de la commune où l’urbanisation est la moins récente. 33.2% des logements de la commune ont été construits avant 1949
UN PARC DE LOGEMENTS ANCIENS IMPORTANT
C’est dans ce parc privé ancien que l’on trouve la plus forte proportion de logements d’état général médiocre à très médiocre, cumulant étroitesse des pièces avec manque de confort (absence ou déficience des locaux d’hygiène, absence d’ascenseurs ou de chauffage collectif, vétusté générale des bâtiments)
En 2003, à Malakoff, 1 325 logements étaient classés en catégorie de confort médiocre à très médiocre. Ces logements représentent 10% du parc des résidences principales.
La présence d’un nombre élevé de petits logements inconfortables explique en grande partie les besoins importants en renouvellement recensés sur la commune. Chaque année, de nombreux logements de petite taille et de peu de confort disparaissent par « regroupement » ou par démolition.
UNE MAJORITE DE LOCATAIRES
En 2007, la commune de Malakoff comptait une majorité de locataires : 66.5%, soit les deux tiers de son parc. Elle se situe au delà de la moyenne départementale.
Cette particularité est essentiellement due à la présence d’un parc de logement social important (40.4% des logements).
La répartition entre locatif privé / locatif public était d’ailleurs la suivante : 3 739 habitants locataires du privé (39%), 5785 habitants locataires du public (61%).
Globalement, si l’on compare les résultats des trois derniers recensements (1982, 1990, 1999, 2007) :
-le parc privé locatif s’amenuise alors que les parcs social et en accession augmentent :
-une part du parc privé locatif a évolué vers le parc en accession (le nombre de propriétaires augmente), d’autres logements ont été détruits ou regroupés,
-l’augmentation du parc social a partiellement compensé la baisse de logements dans le parc privé locatif ancien faisant office de « parc social de fait »,
UNE DEMANDE DE LOGEMENT TRES FORTE
La demande de logements à Malakoff est liée à la fois à sa bonne accessibilité par les transports en commun et à sa proximité de Paris et des principaux pôles d’emploi.
Dans le parc privé, le marché immobilier a été très dynamique et dominé par le collectif ces dix dernières années. Les prix de l’immobilier ont subi de fortes hausses (+ 15% en moyenne), contraignant les ménages en situation d’accéder à la propriété, et notamment les primo accédants, à quitter le territoire.
En 2005, 61% des acquéreurs d’appartements étaient issus des classes les plus aisées. 83% des acquéreurs de logements étaient issus des Hauts-de-Seine ou de Paris (14 et 15e arrondissements). Un tiers des acquéreurs résidaient déjà à Malakoff, ce qui montre l’attachement des ménages à leur commune.
Le marché du locatif privé est également très tendu. Les loyers sont relativement élevés au regard de l’état de confort du parc locatif privé (15.4€ le m² en 2006), même s’ils restent inférieurs à la moyenne départementale (17.3€).
LE MARCHE DU LOCATIF SOCIAL SUBIT DES PRESSIONS
Le marché du locatif social subit les mêmes pressions que le privé. Malakoff compte plus de 5 000 logements sociaux répartis sur la totalité du territoire. Ce parc est relativement récent et bien entretenu (86% du parc à été édifié dans la seconde partie du 20 siècle). Il propose des logements plus grands que dans le parc privé (61 % de logements de plus de 2 pièces principales) avec des prix de loyer nettement moins élevés.
La demande de logement social est très forte sur le territoire. Le principal bailleur social, l’Office Public de l’Habitat de Malakoff, recense plus de 2 000 demandes en attente. Le taux de rotation étant au plus bas depuis plusieurs années (1,5%) et la vacance quasi inexistante. A titre de comparaison, le taux de mobilité en Ile-de-France est de 6.4% et de 5.6% dans les Hauts-de-Seine.
Le très faible taux de rotation indique que les locataires en place n’ont que peu d’alternatives sur la commune pour prolonger leur parcours résidentiel.
LE BESOIN DE LOGEMENT A MALAKOFF
Malakoff a perdu 1 500 habitants sur la période 1990-1999 alors que dans le même temps, 462 nouveaux logements étaient construits. Ce phénomène s’explique par plusieurs raisons. Les constructions nouvelles peuvent en effet participer à satisfaire quatre catégories de besoins, ou être insuffisantes pour y satisfaire. Ces besoins sont les suivants :
-le renouvellement du parc de logements.
-le desserrement des ménages.
-la compensation de la vacance.
-la croissance démographique.
L’analyse réalisée dans le cadre de l’élaboration du Programme Local de l’Habitat de la communauté d’agglomération Sud de Seine a évalué pour Malakoff les besoins en construction neuve durant cette période (calcul du « point mort ») :
-Le besoin généré par le renouvellement du parc de logements a été estimé à 406 logements : calcul effectué à partir du nombre de logements construits (462) et de la variation du parc entre 1990 et 1999. Le renouvellement du parc a été sur cette période de 0,34% par an par rapport au parc de 1990, soit 45 logements construits par an pour remplacer le parc détruit dans le cadre d’opérations d’urbanisme, le parc vétuste ou celui ayant changé d’affectation.
-Les besoins générés par le desserrement des ménages ont été estimés à 427 logements : calcul effectué à partir du nombre de résidences nécessaires pour compenser la diminution de la taille des ménages constatée entre 1990 et 1999.
-La compensation de la vacance a été estimée à 351 logements : Entre 1990 et 1999, le nombre de logements vacants a augmenté (+ 398 logements) tandis que celui des résidences secondaires et logements occasionnels a baissé (- 47 logements). Ce sont ainsi 351 logements au total qui ont du être construits pour compenser l’augmentation de la vacance.
Ces 351 logements sont à déduire de la construction neuve, ils n’ont en effet pas servi à l’augmentation du parc de résidences principales.
Au total, pour maintenir la population à son niveau de 1990, il aurait fallu construire 1 180 logements sur la période, soit une moyenne de 130 logements par an. Le rythme de construction, qui n’a été que de 50
logements par an, n’a pas été suffisant pour maintenir la population à son niveau de 1990 et encore moins pour accueillir une nouvelle population.
La commune a renoué depuis avec la croissance démographique. Les résultats des enquêtes de recensement menées de 2005 à 2009 font en effet état d’une hausse de la population des ménages de 1 300 habitants.
Durant cette dernière période, le parc de logements n’a pourtant augmenté que d’environ 300 unités. En fait, la croissance récente de la population est essentiellement due à la diminution notable du nombre de logements vacants (-2.4 points) qui a permis de remettre sur le marché plus de 400 logements.
Le ralentissement du phénomène de desserrement des ménages a eu également, dans une moindre mesure, un impact sur l’évolution de la population.
Pour évaluer les besoins en construction neuve à l’horizon 2015, nous retiendrons les hypothèses suivantes : un taux de renouvellement annuel du parc de 0.30%, un nombre moyen de personnes par ménages égal à 2.10 (contre 2.15 actuellement), un pourcentage de résidences principales de 94% (identique à 2007).
Sur la base des données 2007, les besoins pour stabiliser la population à son niveau actuel peuvent ainsi être évalués à 420 logements supplémentaires, soit une moyenne de 60 logements par an.
Compte tenu de la volonté municipale d’impulser une croissance démographique permettant d’atteindre un niveau de population situé entre 31 000 et 33 000 habitants, il est envisagé un objectif cible de production de 100 logements par an à l’horizon 2015.
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Sources : Dossier public du projet de Zone d’Aménagement Concerté, ZAC Dolet-Brossolette, Mai 2011, Mairie de Malakoff
La plaine de Montrouge 
